Zinshaus-Preise weiter unter Druck

Kaum einen Immobilienmarkt wurde von der Krise so stark getroffen wie der Wiener Zinshaumarkt. Seit 2022 ist ein klarer Abwärtstrend bei den Preisen zu verzeichnen, wobei seit Herbst vergangenen Jahres sich die Abwärtsbewegung zwar immer mehr verlangsamt, aber noch nicht gestoppt ist. Das zeigt der heute veröffentlichte „EHL-Zinshausmarktbericht 2025 | Wien“. Das Minus variiert dabei jedoch stark, wobei sich gute Lagen deutlich besser als der Gesamtmarkt schlagen.

Im 1. Bezirk sind demnach die Preise durchschnittlich nur um zehn bis 15 Prozent zurückgegangen sind, in guten Lagen zwischen Ring und Gürtel um 20 bis 30 Prozent. An der Peripherie betrug das Minus in wenig attraktiven Mikrolagen sogar bis zu 50 Prozent. Dort ist der Markt laut dem Bericht auch wenig liquide und Verkaufsprozesse würden ausgesprochen lange dauern. Belastet werde der Markt dabei durch zahlreiche Insolvenzen vornehmlich starker fremdfinanzierter Immobilieninvestoren bzw. -developer. Zudem rechnet die EHL, dass die finanzierenden Banken in näherer Zukunft beginnen werden, die Objekte zur (teilweisen) Deckung ihrer Außenstände zu verwerten. Verschärft werde die Situation durch die Aussetzung der Indexierung für Wohnungsmieten, die erhebliche Ausfälle bereits fix eingeplanter Einnahmen zur Folge hat und oft auch potenzielle Investoren veranlasst, Engagements nochmals zu überdenken.

Ein positives Signal ist hingegen, dass sich das Marktvolumen stabilisiert hat und sich langsam zu erholen beginnt. Zwar liegt das Gesamtvolumen von 1,1 Milliarden Euro um mehr als 60 Prozent unter dem Spitzenwert von 2021, doch gegenüber 2023 bedeutet er nur mehr ein Minus von rund zehn Prozent und in der zweiten Jahreshälfte gab es im Jahresvergleich bereits wieder ein leichtes Plus. Dieses ist laut dem Bericht vor allem auf das wiedererwachende Interesse österreichischer Privatanleger zu verdanken, während institutionelle Investoren auf Käuferseite sehr schwach vertreten sind.

„Die Marktsituation ist herausfordernd und wird es wohl noch zumindest bis 2026 so bleiben, aber es gibt auch wieder positive Signale“, fasst Franz Pöltl zusammen. „Auch wenn die Banken die niedrigeren Zinsen nur teilweise weitergeben und stattdessen ihre Margen nach oben geschraubt haben, beginnen die Finanzierungskosten zu sinken. Der schwache Wohnungsneubau und die Erholung des Eigentumswohnungsmarkts wiederum ermöglicht Refinanzierungen und Exits durch den Einzelabverkauf von Wohnungen.“

Zinshauseigentümer und Entwickler würden zudem wieder verstärkt nach Alternativen zur Wohnungsvermietung suchen. Das umfasst den Verkauf von Eigentumswohnungen ebenso wie die Umnutzung etwa für Gesundheitseinrichtungen, Büros oder den boomenden „Hospitality“-Sektor, etwa Hotels oder Serviced Apartments. „Schwierige Marktsituationen sind immer ein Anlass, neue Geschäftsmodelle zu entwickeln sowie bestehende Strukturen weiterzuentwickeln und zu optimieren“, so Pöltl. „Das geschieht derzeit mit oft beeindruckender Kreativität und bis zu einem gewissen Grad wird das mittlerweile 150 Jahre alte Produkt Zinshaus wieder einmal neu erfunden.“

Für die weitere Entwicklung sehen die EHL-Experten gesamthaft betrachtet wieder gute Chancen: „Die Preisrückgänge der Vergangenheit sind am Ende die Gewinne der Zukunft“, erklärt Michael Ehlmaier, Geschäftsführender Gesellschafter der EHL Immobilien Gruppe. „Die Einstiegsrenditen sind mit großteils mehr als drei und immer wieder auch mehr als vier Prozent so hoch wie seit mindestens zehn Jahren nicht mehr und der Abstand zwischen den Quadratmeterpreisen für Gesamtobjekte und für Eigentumswohnungen ist sogar historisch hoch. Wer die derzeit besonders hohen Finanzierungshürden überwindet, findet aktuell reichlich attraktive Kaufgelegenheiten, mit denen man solide, nachhaltige Renditen erwirtschaften kann und mittelfristig sehr gute Aussichten auf beachtliche Wertsteigerungen hat.“