Schlechte Zeiten für Gewerbeimmokredite

Auch die Präsentation des 48. Financial Stability Report der OeNB bringt keine guten Nachrichten für die Immobranche. Denn während der österreichische Bankensektor trotz Rezession und trüber Aussichten sehr hohe Gewinne erwirtschaftet hat, sieht die Finanzwirtschaft - abgesehen von der KIM-V - noch mehr Regulierungbedarf. Denn aus ihrer Sicht steigen bei Gewerbeimmobilienkrediten die Risiken weiter, weshalb diese ab Mitte 2025 mit einem zusätzlichen Kapitalpuffer begrenzt werden sollen.
Die österreichische Wirtschaft befindet sich 2024 das zweite Jahr in einer ausgeprägten Schwächephase. Für diese Entwicklung gibt es zwei wesentliche Ursachen: die Industrierezession und eine ausgeprägte Konsumzurückhaltung. Deshalb hat die Oesterreichische Nationalbank (OeNB) zuletzt ihre Wachstumsprognose nach unten revidiert. Für das laufende Jahr wird eine Schrumpfung der Wirtschaftsleistung prognostiziert, und auch für 2025 wird nur ein verhaltenes Wachstum erwartet. In diesem schwierigen Umfeld bleibt die Kreditnachfrage der Unternehmen, insbesondere für längerfristige Investitionen, gedämpft. Aus der Wohnimmobilienkreditvergabe kommen jedoch wieder moderate Wachstumsimpulse, da sich aufgrund steigender Einkommen und leicht fallender Finanzierungskosten die Leistbarkeit verbesserte. Zudem sank der Anteil der Kredite mit variabler Verzinsung, die aufgrund des Zinsrisikos für Kreditnehmende besonders im Fokus der Aufsicht stehen, bei der Neuvergabe auf nur noch ein Fünftel.
In der ersten Jahreshälfte 2024 verschlechterte sich jedoch die Kreditqualität. Aufgrund der ausgeprägten Schwächephase der heimischen Wirtschaft stieg der Anteil notleidender Kredite auf 2,7 %, wobei vor allem Gewerbeimmobilien- und KMU-Kredite besonders starke Anstiege verzeichneten. Die Bildung von Risikovorsorgen hielt mit dieser Entwicklung allerdings nicht Schritt. Die aufsichtlichen Maßnahmen für die Wohnimmobilienkreditvergabe in Österreich (KIM-V) sind laut OeNB effektiv und haben die Finanzstabilität gestärkt. Im ersten Halbjahr 2024 lag der Anteil nachhaltiger Neukredite in diesem Marktsegment über 80 % und der Anteil notleidender Kredite blieb gering. Gleichzeitig haben fast zwei Drittel der Banken das ihnen zur Verfügung stehende Ausnahmenkontigent nicht mal zur Hälfte ausgenutzt.
Problematisch wirder der Bereich der Gewerbeimmobilienkredite gesehen, der seit Jahren im aufsichtlichen Fokus ist. Hier steigen die Risiken, da vergangene Zinsanstiege die Schwachstellen in der Finanzierung dieses Sektors offenlegten. Dabei stieg die Anzahl an Unternehmensinsolvenzen ebenso wie das Volumen notleidender Kredite in den Bankbilanzen. Das führte dazu, dass sich der Anteil notleidender Gewerbeimmobilienkredite in Österreich von seinem Tiefststand 2020 bis Mitte 2024 auf 5,5% mehr als verdoppelt hat. Die Preise von Gewerbeimmobilien – ein wichtiger Sicherheitspolster, um Banken bei Kreditausfällen zu schützen – bleiben ebenfalls unter Druck. In diesem Kontext hat das österreichische Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) festgestellt, dass potenzielle Verluste aus Gewerbeimmobilienkrediten im Fall einer weiteren Verschlechterung des wirtschaftlichen Umfelds ein erhöhtes Finanzstabilitätsrisiko darstellen können. Deshalb hat das FMSG der Finanzmarktaufsicht empfohlen, einen sektoralen Systemrisikopuffer von zunächst 1 % per Mitte 2025 einzuführen. Die OeNB empfiehlt den Banken daher: Die Absicherung bzw., wo notwendig, weitere Stärkung der Kapitalbasis durch Zurückhaltung bei Gewinnausschüttungen, die Sicherstellung nachhaltiger Vergabestandards bei Immobilienkrediten sowie die Vorbereitung auf strengere aufsichtliche Anforderungen für Gewerbeimmobilien-kredite, die adäquate Risikosteuerung, einschließlich höherer Wertberichtigungen und einer konservativen Sicherheitenbewertung, sowie die Sicherung einer nachhaltigen Profitabilität durch Kostendisziplin und Investitionen sowohl in Informationstechnologien als auch zum Schutz vor Cyberrisiken und den Auswirkungen des Klimawandels.