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Mietenstop bei frei vereinbarten Verträgen
Prozesslawine zeichnet sich ab
Jetzt also doch: Die neue Regierung dürfte alles daran setzen, tatsächlich auch frei vereinbarte Mieten zu begrenzen und die Inflationsanpassung aussetzen.
Nach dem bereits beschlossenen Mietpreis-Stopp für Richtwert-, Kategoriemieten und gemeinnützige Wohnungen will die Regierung nun auch in den privaten Mietmarkt eingreifen und dort die Indexierungen – also die automatische Anpassung der Mieten an die Inflation – begrenzen.
Vizekanzler Babler spricht von einem „Mietpreis-Stopp in der Republik“. Bislang sind nur regulierte Mieten von den Maßnahmen betroffen, nun sollen auch freie Mietverträge – etwa für Neubauten oder Einfamilienhäuser – erfasst werden. Die Regierung arbeitet laut Babler und Staatssekretärin Michaela Schmidt bereits an einem Gesetzesentwurf, der in den nächsten Monaten präsentiert werden soll.
Konkret sieht das Regierungsprogramm vor, die Indexierung der privaten Mieten für 2025 auszusetzen. Für 2026 ist eine maximale Erhöhung um 1 Prozent, für 2027 um 2 Prozent geplant. Ab 2028 soll die Indexierung nicht mehr an die Inflation, sondern an den EZB-Leitzins gekoppelt und mit einem jährlichen Deckel von zwei Prozent versehen werden. Bei hoher Inflation dürfen Mieten künftig nur noch um die Hälfte der über drei Prozent liegenden Inflationsrate steigen.
Tatsächlich scheinen diese Pläne immer konkreter zu werden. Denn nach immoflash-Informationen scheinen auch die Koalitionspartner aus Furcht um Wählerstimmen hier grundsätzlich mitzumachen, wenn auch nicht ganz so radikal. Aktuell wird an mehr oder minder grossflächigen Ausnahmeregelungen gefeilscht. Die konkrete Gesetzesvorlage wird in den kommenden Monaten erwartet; die Umsetzung könnte noch 2025 erfolgen. Gegen diese Eingriffe in privates Vertragsrecht hat sich öffentlich bislang nur die FPÖ ausgesprochen.
Rechtlich dürfte es jedenfalls spannend werden. Eine zwangsweise Deckelung von Indexierungen könnte als Enteignung oder unverhältnismäßige Inhaltsbestimmung von Eigentumsrechten gewertet werden. Der Eingriff muss zudem verhältnismäßig sein. Ob ein kompletter Index-Stopp oder eine dauerhafte Kopplung an den EZB-Leitzins diesem Prinzip entspricht, ist zumindest strittig.
Auch die diskutierte Kopplung an den EZB-Leinzins könnte mit EU-Recht kollidieren, da die EZB unabhängig agieren muss.
Grundsätzlich kann der Staat zwar durch Gesetze in private Verträge eingreifen, wenn dies überwiegende öffentliche Interessen rechtfertigen. Dies ist jedoch an strenge verfassungsrechtliche Grenzen gebunden. Und ob solche rückwirkenden Eingriffe im Sinne des Interessenausgleiches tatsächlich in letzter Instanz halten, wird man wohl erst sehen.
Nach dem bereits beschlossenen Mietpreis-Stopp für Richtwert-, Kategoriemieten und gemeinnützige Wohnungen will die Regierung nun auch in den privaten Mietmarkt eingreifen und dort die Indexierungen – also die automatische Anpassung der Mieten an die Inflation – begrenzen.
Vizekanzler Babler spricht von einem „Mietpreis-Stopp in der Republik“. Bislang sind nur regulierte Mieten von den Maßnahmen betroffen, nun sollen auch freie Mietverträge – etwa für Neubauten oder Einfamilienhäuser – erfasst werden. Die Regierung arbeitet laut Babler und Staatssekretärin Michaela Schmidt bereits an einem Gesetzesentwurf, der in den nächsten Monaten präsentiert werden soll.
Konkret sieht das Regierungsprogramm vor, die Indexierung der privaten Mieten für 2025 auszusetzen. Für 2026 ist eine maximale Erhöhung um 1 Prozent, für 2027 um 2 Prozent geplant. Ab 2028 soll die Indexierung nicht mehr an die Inflation, sondern an den EZB-Leitzins gekoppelt und mit einem jährlichen Deckel von zwei Prozent versehen werden. Bei hoher Inflation dürfen Mieten künftig nur noch um die Hälfte der über drei Prozent liegenden Inflationsrate steigen.
Tatsächlich scheinen diese Pläne immer konkreter zu werden. Denn nach immoflash-Informationen scheinen auch die Koalitionspartner aus Furcht um Wählerstimmen hier grundsätzlich mitzumachen, wenn auch nicht ganz so radikal. Aktuell wird an mehr oder minder grossflächigen Ausnahmeregelungen gefeilscht. Die konkrete Gesetzesvorlage wird in den kommenden Monaten erwartet; die Umsetzung könnte noch 2025 erfolgen. Gegen diese Eingriffe in privates Vertragsrecht hat sich öffentlich bislang nur die FPÖ ausgesprochen.
Rechtlich dürfte es jedenfalls spannend werden. Eine zwangsweise Deckelung von Indexierungen könnte als Enteignung oder unverhältnismäßige Inhaltsbestimmung von Eigentumsrechten gewertet werden. Der Eingriff muss zudem verhältnismäßig sein. Ob ein kompletter Index-Stopp oder eine dauerhafte Kopplung an den EZB-Leitzins diesem Prinzip entspricht, ist zumindest strittig.
Auch die diskutierte Kopplung an den EZB-Leinzins könnte mit EU-Recht kollidieren, da die EZB unabhängig agieren muss.
Grundsätzlich kann der Staat zwar durch Gesetze in private Verträge eingreifen, wenn dies überwiegende öffentliche Interessen rechtfertigen. Dies ist jedoch an strenge verfassungsrechtliche Grenzen gebunden. Und ob solche rückwirkenden Eingriffe im Sinne des Interessenausgleiches tatsächlich in letzter Instanz halten, wird man wohl erst sehen.
GR
AutorGerhard Rodler
Tags
Mieten
2025
inflation
Wohnungen
Mietverträge
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