Investmentmarkt: Talsohle durchschritten

Gute Nachrichten von CBRE für den Investmentmarkt. Ein Blick auf die Entwicklungen 2024 zeigt laut dem Immobilliendienstleister, dass der Investmentmarkt die Talsohle durchschritten hat. „Im gesamten Jahresverlauf 2024 konnten wir eine sukzessive Zunahme der Aktivität beobachten. Die sinkenden Leitzinsen trugen dazu ebenso bei wie angepasste Preisvorstellungen auf Käufer:innen- und Verkäufer:innenseite“, sagt Andreas Ridder, Managing Director von CBRE Austria, der für 2025 erwartet, dass sich der Aufschwung weiter fortsetzen wird.
Nachdem im vergangenen Jahr inländische Player sowohl auf Käufer:innen- als auch auf Verkäufer:innenseite noch einen Marktanteil von jeweils mehr als 80 Prozent hielten, könnten 2025 bei verbesserten Rahmenbedingungen insbesondere internationale Investor:innen wieder aktiver werden. Als Treiber des Interesses gilt vor allem die Renditekompression - also sinkende Renditen in Folge steigender Preise - in besonders nachgefragten Assetklassen. So notierten die Spitzenrenditen bei Büroimmobilien zum Jahresende bei 5,00 Prozent und damit 25 Basispunkte unter dem Höchststand zur Jahresmitte. Logistikimmobilien haben zum Jahresende um 15 Basispunkte auf 5,00 Prozent nachgegeben und die Spitzenrenditen im Wohnen lagen Ende 2024 bei 4,25 Prozent und damit 50 Basispunkte unter dem Vorjahr. „Für 2025 ist davon auszugehen, dass die Renditen in allen Assetklassen weiter sinken“, sagt Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria.
Bemerkenswert ist, dass Wien im europäischen Vergleich der großen Büromärkte über die niedrigste Leerstandsquote verfügt (3,4 Prozent zum Jahresende 2024). Entsprechend wird wieder verstärkt gebaut und die Bautätigkeit wird sich laut CBRE-Outlook in den kommenden Jahren auf rund 100.000 Quadratmeter pro Jahr belaufen. „Der Angebotsmangel sollte sich demnach sukzessive entspannen und der Markt 2025 an Dynamik gewinnen, wenn in Anbetracht verbesserter wirtschaftlicher Rahmenbedingungen die Mieter:innennachfrage steigt“, sagt Ridder.

Die Zahl der Fertigstellungen im Wohnbau kommt aber weiter nich in Schwung. „Dass für 2025 keine Trendumkehr zu erwarten ist, zeigt sich bei der rückläufigen Anzahl der als Frühindikator dienenden Baubewilligungen. Fest steht: Mit einem prognostizierten Rückgang von rund 22 Prozent im aktuellen Jahr verstärkt sich die angespannte Wohnungsverfügbarkeit in den Ballungszentren weiter“, meint Steinke. Der starke Rückgang des Neubauvolumens ist unter anderem der abwartenden Haltung vieler Entwickler:innen geschuldet. Während der Wohnmarkt zunehmend unter Druck gerät, profitiert die österreichische Hotelbranche vom nach der Pandemie wieder aufblühenden Tourismus. Mit 152,7 Millionen Nächtigungen im Jahr 2024 wurde ein neuer Allzeitrekordwert aufgestellt. Ein gestiegenes Interesse am Hotelsegment war im Vorjahr auch am Investmentmarkt zu beobachten: Rund zehn Prozent des österreichischen Transaktionsvolumens entfielen auf Hotel-Deals, während dieser Anteil 2022 noch unter fünf Prozent lag. 2025 sollten sich diese Trends fortsetzen.

Am Wiener Logistikmarkt wurde 2024 ein Angebotsüberhang aufgebaut. Verantwortlich dafür war, dass erstmals seit 2020 die Fertigstellungsleistung den Flächenumsatz übertroffen hat − und dies in eindeutigem Ausmaß. 2025 sollte sich laut dem CBRE-Research-Team die Diskrepanz zwischen Fertigstellungen und Flächenumsatz allerdings wieder annähern. „Top“ und „hochwertig“ sind passende Stichworte für den Einzelhandel – sofern man den Blick auf den anhaltenden Boom im Luxussegment richtet. Betrachtet man allerdings die gesamte Branche, haben sich die inflationsbereinigten Umsätze 2024 gegenüber 2023 kaum verändert. Die Kauflust der Österreicher:innen hält sich in Grenzen, einem Anstieg der Kaufkraft stand 2024 ein noch größerer Anstieg der Sparquote gegenüber. „Bei Retailern gewinnen Flagships mit Erlebnischarakter immer mehr an Bedeutung. Betreibende von Einkaufszentren wiederum funktionieren ihre Flächen teilweise in Entertainmentflächen um“, so Ridder.

Wie sich die gesamte Wirtschaftslage 2025 im Detail entwickeln wird, ist laut Marc Steinke, Head of Research bei CBRE Austria nicht zuletzt davon abhängig zu machen, wie rasch die Bildung und Konsensfindung der neuen Regierung nennenswerte Wachstumsimpulse herbeiführen kann. Fest steht hingegen jetzt schon, dass ESG-Aspekte das Geschehen im Immobilienbereich maßgeblich mitbestimmen werden. Umweltbewusstsein und „Greenvestments“ werden in der Immobilienbranche weiterhin belohnt, sowohl auf dem Miet- als auch dem Investmentmarkt.